Wanneer is een AREI-elektriciteitskeuring wettelijk verplicht?
Een conformiteitsonderzoek van uw elektrische installatie is in België wettelijk verplicht onder de volgende drie omstandigheden:
- 1. Verkoop van een woning (pre-1981): Bij de verkoop van een huis of appartement waarvan de installatie in gebruik werd genomen vóór 1 juni 1981, is de verkoper verplicht om een keuringsverslag voor te leggen aan de notaris. Dit verslag moet uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte aanwezig zijn. Een negatief attest (afkeuring) blokkeert de verkoop niet, maar de koper is verplicht de inbreuken binnen een wettelijke termijn op te lossen.
- 2. Vervallen van de geldigheidstermijn (25 jaar): Elk conform keuringsattest heeft een maximale geldigheid van 25 jaar. Na deze termijn moet de installatie verplicht opnieuw gekeurd worden, ook als er niets aan gewijzigd is.
- 3. Ingrijpende wijziging, uitbreiding of netverzwaring: Indien u uw installatie ingrijpend aanpast (bijvoorbeeld het bijplaatsen van een nieuwe verdeelkast, het aansluiten van een laadpaal, zonnepanelen, of het aanvragen van een netverzwaring van enkelfasig naar driefasig bij Fluvius), bent u verplicht het gewijzigde deel te laten keuren door een erkend organisme alvorens het in gebruik te nemen.
Wat controleert de inspecteur tijdens de keuring?
De keuring wordt uitgevoerd door een door de FOD Economie erkend keuringsorganisme (zoals Vinçotte, BTV, OCB, ACA of SGS). De inspecteur doorloopt de volgende stappen:
- Visuele inspectie: De inspecteur controleert de algemene staat van de kabels, stopcontacten, schakelaars en de zekeringkast. Er wordt gekeken of er geen blootliggende koperdraden zijn en of alle componenten stevig in de muur gemonteerd zitten.
- Verificatie van de schema's: U dient verplicht een **eendraadschema** en een **situatieschema** in drievoud voor te leggen. De inspecteur controleert of de schema's overeenstemmen met de werkelijkheid.
- Meting van de aardingsweerstand: Met een aardingsmeter (tellurometer) meet de inspecteur de aardverspreidingsweerstand. Deze moet verplicht lager zijn dan 30 ohm. Is de weerstand hoger (tussen 30 en 100 ohm), dan gelden er extra strenge regels (zoals het verplicht plaatsen van extra differentieelschakelaars van 30mA op alle kringen). Boven de 100 ohm volgt een onmiddellijke afkeuring.
- Isolatiemeting: De inspecteur voert een isolatiemeting uit tussen de actieve geleiders en de aarde om te controleren of er geen stroomlekken in de muren zitten die brand kunnen veroorzaken.
- Testen van de differentieelschakelaars: Via een testknop en een externe meter controleert de inspecteur of de differentieelschakelaars (de hoofddifferentieel van 300mA en de subdifferentieel van 30mA) binnen de wettelijke tijd (minder dan 300 milliseconden) en bij de juiste lekstroom uitschakelen.
Wat Gebeurt er bij een Negatieve Keuring? Juridische Termijnen
Indien uw elektrische installatie niet-conform wordt verklaard (rood verslag), gelden er strikte wettelijke hersteltermijnen om de inbreuken op te lossen en een herkeuring te laten uitvoeren. Deze termijnen hangen af van de situatie:
| Situatie van de Keuring | Wettelijke Hersteltermijn | Wie is verantwoordelijk? | Gevolgen van niet-naleving |
|---|---|---|---|
| Verkoop van woning (bouwjaar vóór 1981) | 18 maanden na datum notariële akte | De koper (tenzij anders overeengekomen) | Boetes van FOD Economie, weigering brandverzekering bij schade |
| Gewone periodieke keuring (bouwjaar na 1981) | 12 maanden na datum van het keuringsverslag | De huidige eigenaar | Administratieve boetes, verhoogd brandrisico |
| Ingrijpende wijziging of uitbreiding (laadpaal, zonnepanelen) | Onmiddellijk (mag niet in gebruik worden genomen) | De eigenaar / installateur | Geen aansluiting op het net mogelijk door Fluvius, garantie vervalt |
Belangrijk voor de verkoper: De verkoper is enkel verplicht om de keuring te laten uitvoeren en het attest voor te leggen. De kosten voor het conform maken van de installatie vallen na de verkoop volledig ten laste van de koper, tenzij er in het compromis specifieke prijsafspraken of clausules zijn opgenomen. Het is dan ook een belangrijk onderhandelingselement bij de vastgoedtransactie.
De 10 Meest Voorkomende Redenen voor een Afkeuring (AREI Checklist)
Meer dan 60% van de Belgische woningen gebouwd vóór 1981 wordt bij de eerste inspectie afgekeurd. Dit zijn de 10 meest voorkomende inbreuken die inspecteurs vastleggen in hun verslag:
- 1. Ontbreken van eendraadschema en situatieschema: Dit is de absolute nummer één inbreuk. Zonder schema's kan de inspecteur de installatie onmogelijk conform verklaren, zelfs als alle bekabeling gloednieuw is.
- 2. Aardingsweerstand te hoog of ontbrekende aarding: Oude woningen hebben vaak geen aardingslus of aardpennen. De gemeten weerstand ligt dan ver boven de wettelijke limiet van 30 ohm.
- 3. Ontbreken van differentieelschakelaars: Het ontbreken van de hoofddifferentieelschakelaar (300mA) of de noodzakelijke 30mA subdifferentieel voor natte ruimtes (badkamer, wasmachine) is een zware en levensgevaarlijke inbreuk.
- 4. Stopcontacten zonder aardingspen of zonder aarding: Stopcontacten die wel een aardingspen hebben maar niet daadwerkelijk verbonden zijn met de aardingsdraad, of stopcontacten zonder pen die op kringen met aarding aangesloten zijn.
- 5. Te veel stopcontacten per kring: Het overschrijden van het wettelijke maximum van 8 stopcontacten (aftakkingen) per stroomkring bedraad in 2.5mm².
- 6. Gebrek aan kinderveiligheid (shutters): Oude stopcontacten hebben geen ingebouwde plastic beveiligingsklepjes die voorkomen dat kinderen er ijzeren voorwerpen in steken.
- 7. Kabels zonder mechanische bescherming in de muur: Het rechtstreeks inplasteren van losse VOB-draden zonder beschermende PVC-buis (flexbuis).
- 8. Loshangende of blootliggende draden: Niet afgedekte aftakdozen, openliggende zekeringkasten of draden die zonder lusterklem of wago-klem uit de muur steken.
- 9. Inbreuken in de badkamerzones: Stopcontacten of lichtpunten die te dicht bij het bad of de douche staan (binnen Zone 1 of Zone 2) of niet spatwaterdicht (IPX4) zijn uitgevoerd.
- 10. Foutieve kleurcode van de geleiders: Het gebruik van groen-gele draden voor actieve kringen (fase of nul) of blauwe draden voor iets anders dan de nulgeleider.
Nieuwe AREI-regels sinds 2023 & 2026 (Boek 1)
Het AREI evolueert mee met de modernisering van onze woningen. Sinds de ingrijpende updates van 2023 en de verfijningen in 2026 (ondergebracht in AREI Boek 1) gelden er extra strenge regels voor specifieke residentiële installaties:
- Thuisbatterijen en zonnepanelen: Elk opslagsysteem (thuisbatterij) moet verplicht voorzien zijn van een aparte, tweepolige uitschakelmogelijkheid en een correct gedimensioneerde zekering. De omvormer moet op een dedicated kring worden aangesloten en de schema's moeten de exacte bidirectionaliteit van de energiestromen weergeven.
- Laadpalen (EV-laadpunten): Het AREI verplicht een aparte type B differentieelschakelaar voor laadpalen, tenzij de lader een ingebouwde 6mA DC-stroomdetector heeft. Ook de voedingskabel (minimaal 5G6mm² voor 11kW/22kW) moet voldoen aan specifieke brandvertragende klassen.
- Verduidelijking periodieke keuring: De 25-jarige keuring is nu ook verplicht voor installaties die na 1981 zijn geplaatst. Veel eigenaars vergeten dat hun conformiteitsattest na 25 jaar automatisch vervalt, wat tot problemen leidt bij latere verkoop of verzekeringsclaims.
Veelgestelde Vragen over Elektriciteitskeuring AREI: Wetgeving, Verplichtingen & Inbreuken bij Verkoop
❓ Welke documenten moet ik klaarleggen voor de elektriciteitskeuring?
U moet verplicht drie documenten klaarleggen voor de inspecteur: (1) Het eendraadschema van de installatie in drievoud, (2) Het situatieschema (de plattegrond met stopcontacten en schakelaars) in drievoud, and (3) De EAN-code van uw elektriciteitsaansluiting (een code van 18 cijfers die op uw elektriciteitsfactuur of op de zijkant van uw digitale meter staat).
❓ Wat is de EAN-code en waar vind ik deze?
De EAN-code (European Article Numbering) is een uniek identificatienummer van 18 cijfers dat begint met 54. Dit nummer identificeert uw specifieke elektriciteitsaansluiting. U vindt de EAN-code op uw jaarlijkse energiefactuur, in de klantenzone van uw energieleverancier, of op de digitale meter van Fluvius/Sibelga. Zonder deze code kan de inspecteur geen geldig AREI-attest opstellen.
❓ Wat kost een herkeuring na het oplossen van de inbreuken?
Een herkeuring moet in de regel worden uitgevoerd door hetzelfde controle-organisme dat de initiële keuring heeft uitgevoerd. De kosten voor een herkeuring liggen gemiddeld tussen de €90 en €150 inclusief BTW. De inspecteur controleert dan enkel of de inbreuken die vermeld stonden op het rode verslag correct zijn opgelost.
❓ Wat zijn de risico's als ik mijn woning verkoop met een negatief keuringsattest?
De verkoop van de woning kan gewoon doorgaan met een negatief attest, mits de koper schriftelijk op de hoogte is en de notaris dit vermeldt in de akte. Het grote risico ligt bij de koper: deze heeft wettelijk exact 18 maanden na het verlijden van de akte om de installatie conform te maken en te laten herkeuren. Gebeurt dit niet, dan stuurt het keuringsorganisme een melding naar de FOD Economie, wat kan leiden tot administratieve boetes en het afsluiten van de elektriciteitsaansluiting.
❓ Kan mijn brandverzekering weigeren uit te betalen bij een niet-conforme installatie?
Ja. In de algemene voorwaarden van vrijwel elke brandverzekering in België staat dat de verzekerde verplicht is de woning "als een goed huisvader" te onderhouden en te voldoen aan alle wettelijke veiligheidsvoorschriften. Als bij een woningbrand blijkt dat de oorzaak een kortsluiting was in een elektrische installatie die niet conform was of waarvan het keuringsattest vervallen was, kan de verzekeraar regresrecht uitoefenen of de uitbetaling van de schadevergoeding weigeren.